Passiefhuis en wat zijn de aandachtspunten voor het ontwerp!!

Het realiseren van een passiefhuis gaat het eenvoudigst en kost het minst wanneer van het begin af aan de juiste uitgangspunten worden gehanteerd die passen binnen het concept passief bouwen. De onderstaande aandachtspunten zijn van belang bij het maken van een goed ontwerp.

In de ontwerpfase vragen de uitgangspunten van passief bouwen aandacht bij het plattegrondontwerp en het ontwerp van de gevel.  In de plattegrond spelen met name de positie van de ruimten ten opzichte van de zon een rol. Verblijfsruimte zoals de woonkamer op het zuiden en natte ruimte, entree,  berging en dergelijke op het noorden. Dat betekend dat een standaard doorzon plattegrond minder voor de hand ligt.

Bij het gevelontwerp gaat het met name om de open dichtverhouding. Een ‘open’ gevel aan de zuidzijde, meer gesloten aan de noordzijde. Bovendien is het van belang direct al rekening te houden met de toepassing van zonwering. Het is hierbij van belang om op gewenste tijdstippen zon toe te laten treden tot de woning en deze op niet gewenste momenten te weren. Denk hierbij aan zonwering zowel in de vorm van vaste overstekken aan het gebouw of beweegbare typen.

Een vaak overschat aspect bij het plattegrondontwerp is de dikte van de gevels en daken. Het verdient aanbeveling om van het begin af aan te schetsen met een dikte van ongeveer 50cm voor de gevel, vloer en dak (Mede afhankelijk van de isolatie waarde van de toe te passen isolatie) . Zo ontstaat er in de uitwerking voldoende vrijheid voor materialisatie.

Bij voorkeur wordt de uitvoerende partij in een vroeg stadium bij het ontwerp betrokken. Dit vanwege het belang van de detaillering en de uitvoerbaarheid van de ontworpen details.

Zie ook de volgende blog artikelen:
“wat is een passiefhuis”
“kosten-baten passiefhuis concept”

Minister Plasterk schort privatisering bouwtoezicht op

Mooi doordachte ontwerpoplossingen

Er zijn verscheidende redenen te bedenken waarom een opdrachtgever de keus maakt om een bestaande woning te voorzien van een uitbouw. Het huis bevalt prima, de straat, de buurt, de locatie is helemaal in orde en bij een verhuizing raak je dat allemaal kwijt. Meestal hebben de opdrachtgevers wel een idee van wat ze willen, maar door er een gespecialiseerd bedrijf bij te halen ontstaan soms onverwachte en mooi doordachte ontwerpoplossingen.

Rob van Rooij eigenaar van ROBO bouwkundig ontwerp & adviesbureau in Nuenen heeft met enige regelmaat woninguitbreidingen in opdracht.  Heel vaak zijn de uitbreidingen aan de achterkant en/of zijkant van de woning gesitueerd. Dat gaat dan ten koste van de tuin, maar het leefgenot neemt verder alleen maar toe. Opdrachten krijg ik vaak via via en meestal gaat het om meer leefruimte in de woning. De kinderen zijn groter geworden en dat heeft invloed op het gebruik van de woning en vaak ook willen de opdrachtgevers, vooral van rijtjeshuizen of twee-onder-een-kappers, hun woning ook individueler maken. Wat Rob van Rooij bijdraagt, is dat hij een veelal vage opdracht ,met soms zelfs tegenstrijdige wensen, vertaalt naar een concrete oplossing waarin iedereen zich kan vinden. Dit is ook wat dergelijke opdrachten interessant maakt. Meestal gaat het niet om een opdrachtgever, maar om een heel gezin waarbinnen elk zijn of haar eigen wensen heeft.
Zo ook bij een vrijstaande woning uit de jaren zeventig in de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, die aan de achterzijde een beperkte uitbouw kreeg over de volledige breedte van de woning met een verrassende kapvorm die tevens een overdekt terras creëert. Op de begane grond is de keuken en woonkamer vergroot met ruim zicht op de diepe tuin. Op de verdieping heeft een herindeling plaatsgevonden en zijn de vertrekken aan de achterzijde voorzien van hoge plafonds met een zee van licht wat wordt verkregen door de grote gevel/dak elementen. Volgend jaar wordt hier waarschijnlijk gestart met de bouw. Wij houden u  op de hoogte via onze Facebookpagina.

Onderzoeksplicht koopwoning, alleen bouwtechnische keuring?

U heeft als koper een onderzoeksplicht. Dit houdt meer in dan het laten uitvoeren van alleen een bouwtechnische keuring. Zorg ervoor dat u de onderstaande vragen heeft beantwoord voor u een woning koopt.

Wat is de staat van de woning?
Let op bijvoorbeeld vocht in de wanden en controleer het voegwerk. Bent u serieus geïnteresseerd? Dan kunt u een bouwtechnische keuring laten doen. Voor een keuring heeft u toestemming nodig van de verkoper. ROBO kan voor u een bouwtechnische keuring uitvoeren.
Zie ook blog artikelen:
Veel voorkomende gebreken bij een bouwtechnische keuring;
Rob van Rooij keurt voor Vereniging Eigen Huis.

Wat zegt het bestemmingsplan?
Zoek het bestemmingsplan online op via www.ruimtelijkeplannen.nl. Hierin kunt u bijvoorbeeld zien of er nog ruimte is om uw toekomstige woning uit te kunnen breiden. Of komt het huidige gebruik overeen met het gebruik zoals beschreven in het bestemmingsplan. Kijk dit goed na en zorg ervoor dat u niet voor verrassingen komt te staan. Mocht u na aankoop bouwplannen hebben? ROBO kan u van dienst bij het maken van het ontwerp.

Zijn er erfdienstbaarheden?
Dit is bijvoorbeeld het recht van overpad. Een erfdienstbaarheid rust op een onroerende zaak. Na verkoop blijft hij dus bestaan. Bij het kadaster kunt u altijd nagaan of er een erfdienstbaarheid aanwezig is. In sommige gevallen kunt u dit ook nagaan in de koopakte.

Is er erfpacht?
Ga na of het huis op eigen grond of op erfpachtgrond staat. Is er erfpacht, dan wordt u geen eigenaar van de grond en betaalt u jaarlijks canon (huur).

Is er een kettingbeding?
Dit is de verplichting om iets te doen. Zoals bepaalde kleuren voor het schilderwerk hanteren. Een kettingbedingen gaat alleen over op de volgende eigenaar als de verkoper ervoor zorgt dat de verplichting in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Controleer hiervoor het koopcontract.

Zijn er kwalitatieve verplichtingen?
Dit betekent dat u iets moet dulden als eigenaar van de woning. U moet bijvoorbeeld accepteren dat er kabels door uw perceel lopen. Kwalitatieve verplichtingen gaan over op de volgende eigenaar. Of er een kwalitatieve verplichting is, vindt u in het openbaar register van het kadaster.

Zijn er verkoopregulerende bepalingen?
Een bepaling die wel eens voorkomt is een anti-speculatiebeding. Dit houdt in dat als u de woning binnen een bepaalde termijn verkoopt, u de winst geheel of gedeeltelijk moet afdragen. Hoeveel u moet afdragen van de winst wordt ieder jaar minder. De meeste verkoopregulerende bepalingen hebben een kettingbeding. De bepaling geldt dan alleen voor u als de verkoper deze aan u overdraagt in de koopovereenkomst. Dit staat in het contract.

Heeft de gemeente voorkeursrecht?
Is het voorkeursrecht van toepassing dan dient de verkoper de woning eerst aan te bieden aan de gemeente. Of de wet van toepassing is, kunt u nagaan bij de gemeente.

Is er bodemverontreiniging?
Of de woning op verontreinigde grond staat kunt u navragen bij de betreffende gemeente.

Inschrijven bij het Kadaster?
U kunt de koopovereenkomst laten inschrijven bij het Kadaster. De verkoper moet hieraan meewerken. U voorkomt hiermee dat u in problemen komt als de verkoper voor de overdracht failliet wordt verklaard. Of als er beslag wordt gelegd op zijn woning.

Wat is “Ketensamenwerking”?

Ketensamenwerking, ketenintegratie, zelfs lastige Engelse termen als ‘Supply Chain Excellence’, je komt deze termen in de bouwsector tegenwoordig overal tegen. Maar wat wordt er eigenlijk mee bedoeld?

Ketensamenwerking

-Ketensamenwerking: een samenwerking tussen verschillende schakels (bedrijven) in dezelfde keten;
-Ketenintegratie: het integreren, vervlechten of structureel afstemmen van afzonderlijke schakels in de (bouw)keten;
-Supply Chain Excellence: een keten (= supply chain) die excellent presteert.

De bouwsector is een sector van ketens. Iedere keten bestaat uit verschillende schakels. Die schakels worden gevormd door verschillende bedrijven die tegelijk of opeenvolgend een prestatie leveren. Met een projectmatige aanpak waarbij kwaliteit, tijd en geld belangrijke (te managen) aspecten zijn.
De bouw drijft op de samenwerking tussen schakels in de keten. Er is immers geen bedrijf dat het allemaal alleen kan. Deze schakels (bedrijven) stemmen hun onderlinge activiteiten op elkaar af. Maar ze doen dat vaak per project weer opnieuw met telkens andere partners. Dat kost veel energie en levert veel communicatieproblemen op. En het voorkomt niet de jaarlijks toenemende faalkosten die inmiddels geschat worden op 5 tot 35% van alle gemaakte kosten. Met andere woorden: de samenwerkende schakels in de bouwketen leveren (nog) geen excellente prestaties.

Definitie ketensamenwerking

We kunnen de volgende definitie hanteren: Ketensamenwerking is het managen van activiteiten die gericht zijn op de coördinatie van verschillende schakels in de keten, met als doel de gehele keten te optimaliseren als ware het één eenheid (één gezamenlijke organisatie). Dit in tegenstelling tot de situatie waarbij iedere speler in de keten zich richt op het optimaliseren van zijn eigen individuele (schakel-) prestatie.

Vergunningsvrij bouwen na 1 november 2014

Sinds 1 november zijn de regels gewijzigd op het gebied van vergunningsvrij bouwen. In dit artikel wil ik voor de meest voorkomende eenvoudige situaties uiteen zetten wat de maximale vergunningsvrije bouwmogelijkheden zijn.

Vergunningsvrij bouwen
De woning op het achtererfgebied* uitbreiden. De uitbreiding dient tegen de oorspronkelijke achtergevel geplaatst te worden met een maximale diepte van 4m¹. De uitbreiding mag niet hoger zijn dan 5m¹, niet hoger dan de woning zelf en niet hoger dan 30cm boven de verdiepingsvloer uitkomen.

Indien u een bouwwerk bouwt wat hoger is dan 3m¹ en op meer dan vier meter van de oorspronkelijke woning wordt gebouwd dient het bouwwerk te worden voorzien van twee of meer schuine dakvlakken waarvan de dakhelling niet meer bedraagt dan 55 graden en de nok niet hoger ligt dan 5m¹. Tevens wordt de afstand van de nok tot de perceelsgrens (m) begrenst door de volgende formule: (m x 0,47) + 3. De functie dient ondergeschikt te zijn aan die van het hoofdgebouw, tenzij u bouwt ten behoeven van mantelzorg.

De maximale bebouwde oppervlakte in het bebouwingsgebied** van bovenstaande vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken mag te samen met reeds bestaande bijbehorende bouwwerken niet meer bedragen dan:
1°in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m²: 50% van dat bebouwingsgebied,
2°in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m² en kleiner dan of gelijk aan 300 m²: 50 m², vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m²,
3°in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m²: 90 m², vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m², tot een maximum van in totaal 150 m²,

Uw bouwplan is vergunningsvrij als het voldoet aan de bovenstaande voorschriften. U kunt starten met de bouw zonder tussenkomst van uw gemeente.

Vergunningsvrij bouwen mits voldoet aan bestemmingsplan
Mocht uw bouwplan niet passen binnen de bovenstaande bebouwingsmogelijkheden, wordt er getoetst of uw bouwplan past binnen de onderstaande bebouwingsmogelijkheden. Past uw plan hier binnen, dan is de laatste toets of er wordt voldaan aan het geldende bestemmingplan. Is dit inderdaad het geval dan is uw bouwplan vergunningsvrij. Wordt er niet voldaan aan onderstaande voorschiften of het bestemmingsplan dan dient u een omgevingsvergunning aan te vragen bij uw gemeente.

De woning op het achtererfgebied* uitbreiden. Mits wordt voldaan aan de volgende voorschriften:
1° niet hoger bouwen dan 5m¹,
2° de afstand tussen het bouwwerk en het openbaar toegankelijk gebied meer is dan 1m¹. Deze afstand mag minder zijn indien er geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,
3° In geval van meerdere bouwlagen mag een verblijfsgebied*** alleen op de eerste bouwlaag worden gesitueerd,
4° niet voorzien van een balkon of dakterras.

Het juist interpreteren van bovenstaande voorschriften is niet eenvoudig. Mocht u twijfelen of uw bouwplan vergunningsvrij is kunt u altijd contact met ROBO opnemen. Ook is het mogelijk om uw gemeente hierover te benaderen of de volgende website: https://www.omgevingsloket.nl/.

* achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;
** bebouwingsgebied: achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;
*** verblijfsgebied: gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen, bijvoorbeeld woonkamer, slaapkamer of keuken;

Ouderen langer zelfstandig wonen

Er zijn straks onvoldoende geschikte woonvormen om ouderen en mensen die langdurige zorg nodig hebben, verantwoord langer thuis te laten wonen. Van het tekort worden de komende vijf jaar mogelijk 65.000 mensen de dupe. Dat zijn mensen die niet langer in zorginstellingen terecht kunnen. Deze waarschuwing staat in een rapport van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur.

Oplossing

De overheid heeft geen geld om allerlei nieuwe faciliteiten te realiseren. Als ouderen de keuze hebben blijven ze ook veel liever thuis wonen dan dat ze zouden moeten verhuizen. Een oplossing op dit moment is dus het aanpassen van de bestaande woningvoorraad. Je kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld het realiseren van een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Maar denk ook aan: allerlei ICT-oplossingen (ook wel Domotica genoemd), het verbeteren van de veiligheid en uiteraard het comfort.

Wacht niet tot het te laat is!

In de praktijk blijkt dat er rond het 75e levensjaar een grens ligt tussen lichamelijk in behoorlijk goede staat en hinderlijke beperkingen. Het is daarom raadzaam om uw woning tijdig aan te passen.
Begin op tijd, zorg voor woningaanpassingen die ook voor de langere termijn het comfort en de veiligheid in uw woning garanderen.

Woning aanpassen?

Wilt u graag ouder worden in eigen huis en bent u van plan uw woning te gaan verbouwen dan kan ROBO bouwkundig ontwerp & adviesbureau u hierover adviseren en tevens uw bouwplannen vertalen in een goed en deugdelijk ontwerp. Desgewenst kunnen wij voor u het hele traject verzorgen. Hiervoor werken wij samen met gespecialiseerde bedrijven. Neem gerust eens contact met ons op en wij komen vrijblijvend bij u langs.

Bouwen en het Bouwbesluit

Bij het bouwen of verbouwen van een woning krijgt u te maken met een heleboel wettelijke regelingen. Bij nieuw- of verbouw krijgt u te maken met het bouwbesluit. Dit is een zogenaamde Algemene maatregel van bestuur gebaseerd op de Woningwet.

Bouwbesluit minimale eisen

De regels in het Bouwbesluit hebben vooral betrekking op de minimale technische eisen die aan een gebouw worden gesteld, de prestatie-eisen. Het gaat om meetbare normen, zoals bijvoorbeeld voldoende daglicht, voldoende ventilatie of de hoogte van een vloerafscheiding. Alle nieuw te bouwen en bestaande bouwwerken moeten voldoen aan de voorschriften uit het bouwbesluit.

Bouwen

Het Bouwbesluit schrijft voor aan welke minimum technische eisen een bouwwerk moet voldoen. Deze voorschriften liggen onder andere op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu en installaties. Datgene wat er gebouwd wordt moet immers veilig zijn en normaal te gebruiken. Voor verbouwing moet u in de eerste instantie de eisen volgen die gelden voor nieuwbouw, tenzij in de desbetreffende afdeling voor een voorschrift anders is aangegeven. Ook als uw bouwplannen vergunningsvrij zijn moet u voldoen aan het bouwbesluit. Bij vergunningsvrije bouwwerken mag de gemeente alleen achteraf toetsen of aan de regels is voldaan.

Energieneutraal bouwen en hoe waardevast is uw huis?

Uit het IMF rapport blijkt dat de te verwachten jaarlijkse prijsstijgingen van energie 10% zal gaan bedragen. Het besef dat we hier iets aan moeten doen wordt steeds sterker. Zoals het er nu naar uit ziet dienen alle nieuwbouwwoningen in 2020 energieneutraal te worden uitgevoerd. Dit is goed voor het milieu en heeft als groot voordeel dat u dan geen energierekening meer heeft. Echter hoe kunt u ervoor zorgen dat uw bestaande woning zijn waarde behoudt en kan concurreren met deze toekomstige ontwikkelingen. Ik denk dat duurzaam (ver)bouwen het enige juiste antwoord op deze vraag is. Hieronder mijn visie.

Gevolgen voor bestaande woningvoorraad

Ik voorspel dat de nieuwe eisen voor energieneutraal bouwen in 2020 grote gevolgen voor onze bestaande woningvoorraad hebben. Op dit moment zien we al dat er meer hypotheek wordt verstrekt voor een energie zuinigere woning, simpel weg omdat deze woningen hun waarde beter gaan behouden. Als we niets doen bestaat een groot deel van onze vaste lasten straks uit het bekostigen van onze energierekening. Die vervolgens weer voor een groot gedeelte ontsnapt via kieren en naden in de veelal slecht geïsoleerde woningen. Op dit moment zie je veelal dat de bestaande spouw van woningen wordt na geïsoleerd. Uiteraard is dit een verbetering echter blijven deze woningen ver achter bij de energieneutrale toekomst. Dat leidt er weer toe dat de prijzen van deze woningen drastisch zullen gaan dalen en woningmarkt verslechterd.

Oplossing

Er is maar één manier om het bovenstaande scenario te voorkomen en dat is het drastisch aanpakken en verbeteren van de bestaande woningvoorraad. In een goed ontwerp kunnen functionaliteit, energie en duurzaamheid prima op elkaar worden afgestemd. Hierbij neem ik de bestaande situatie uiteraard als uitgangspunt. Het is de kunst om de mogelijkheden die hierbij aanwezig zijn af te stemmen op de wensen van de opdrachtgever. Op deze manier haal ik de grootste winst uit het ontwerp. Aan de zuidzijde halen we de warmte naar binnen en aan de noordzijde weren we de koude.

Uitvoering

Vervolgens moet de gehele woning ingepakt worden met een luchtdichte isolatie. Denk bijvoorbeeld aan wanden, vloer, dak en kozijnen. De uitvoering hiervan dient uiterst nauwkeurig te geschieden. Als er ergens een energielek achterblijft maakt dit alle maatregelen grofweg overbodig. De maatregelen die nu vaak worden genomen zijn belangen na niet voldoende om bestaande woningen te laten concurreren met nieuwe woningen. Spouwen worden volgespoten maar kieren en naden blijven veelal ongemoeid. De ruimte voor isolatie in een bestaande spouwmuur is meestal zeven centimeter. Deze dikte aan isolatie is onvoldoende en minimaal het dubbele is noodzakelijk.

Installaties, maar niet te veel…

Als de bovenstaande punten goed zijn uitgevoerd kan ook een bestaande woning met de minimale middelen verwarmd en gekoeld worden. Dit gebeurd met de natuurlijke elementen: aarde, zon en wind. Denk bijvoorbeeld aan een warmtepomp die zorg draagt voor een laag temperatuursysteem zoals vloer- en/of wandverwarming of Co2 gestuurde ventilatiesystemen met warmteterugwinning. Een goed doordacht concept vergt een minimaal aan installaties, zie ook onze website ROBO bouwkundig ontwerp- & adviesbureau.

Vrijblijvende afspraak maken

Een dergelijke verbouwing vergt de nodige investering. Daar in tegen dalen de energiekosten enorm. De maandelijkse lasten blijven per saldo gelijk omdat de investeringskosten kunnen worden weggestreept tegen de dalende energiekosten. Heeft u interesse om te kijken wat er in uw woning mogelijk is? Maar gerust eens een vrijblijvende afspraak via onze website www.robobureau.nl. Ik kom graag bij u op de koffie om uw plannen te bespreken. De oplossing zit hem meestal in een combinatie van bovengenoemde punten. Voordelen: uw woning wordt functioneler, energiezuiniger, leefbaarder en belangrijk, behoudt zijn waarde.