Een afvoer van de douche in de gootsteen van de keuken

Kopers worden soms teleurgesteld door de verkopende makelaar. Als die mooie praatjes ophangt, maar niet de waarheid vertelt over de woning. Ik heb meegemaakt dat een makelaar vertelde dat een huis net nieuwe dakbedekking had. Echter bleek deze totaal versleten te zijn en moest direct vervangen worden.
Ik herinner me een mevrouw uit Veldhoven waarvoor ik een bouwtechnische keuring uit had uitgevoerd. Ze was zenuwachtig en ging gespannen de woning binnen. Maar na anderhalf uur stond ze met een glimlach weer buiten. Ze was blij dat ik haar had gewezen op alle bouwkundige gebreken in de woning en de gevolgen daarvan. Dit is mijn rol als bouwkundige. De koper is mijn opdrachtgever en kijk met hen mee. images (1)
Een woning in Geldrop had scheuren in het metselwerk. Dat duidt mogelijk op funderingsproblemen. De woning kan verzakken omdat de ondergrond ervan een soort spons is. Ik heb het de kopers verteld. De verkopende makelaar had hen erop moeten wijzen, maar had dat nagelaten.
Ik heb bij een keuring meegemaakt dat de kozijnen net geschilderd waren. Wat bleek grote delen van de kozijnen waren rot. Dit zat mooi verstopt onder het net nieuw aangebrachte schilderwerk.
Er zijn ook zeker makelaars die wel gebreken bespreken met potentiële kopers en die zeggen “U geeft een realistisch beeld van het huis, het is wat het is.” Het vreemdste wat ik ooit heb gezien bij een keuring? Een afvoer van een douche die op de begane grond uitkwam in de gootsteen van de keuken.

‘Zuurstof veroorzaakt corrosie’

Laatst vroeg een koper voor de start van een bouwtechnische keuring aan mij of het een probleem was dat er zwarte vloerverwarmingsslangen waren toegepast in de woning.

Zwarte slangen

Nagenoeg alle vloerverwarmingsslangen die zijn toegepast voor 1995 hebben als nadeel dat deze zuurstof doorlaten. Meestal te herkennen aan de zwarte kleur slang. De invloed van de vloerverwarmingsbuizen op het hele systeem wordt vaak onderschat. Bijna iedere kunststof laat zuurstof door de wand binnendringen. Hoe hoger de watertemperatuur, hoe groter de zuurstofopname van water. Zuurstof in het cv-systeem veroorzaakt corrosie, deze corrosie tast op den duur bijvoorbeeld de cv-wisselaar of de pomp aan. Zuurstofdiffusie kan worden beperkt door de vloerverwarmingsbuis met een extra diffusiedichte laag te voorzien. Nagenoeg alle slangen die zijn toegepast na 1995 hebben deze zuurstof dichte laag.

Maatregelen tegen overmatige corrosie

platenwisselaar

Om de problematiek welke gevormd wordt door overmatige zuurstofcorrosie tegen te gaan zal zuurstoftoetreding en vervuiling in de cv-installatie tot een minimum moeten worden beperkt. In de meeste gevallen wordt bij niet diffuusdichte vloerverwarmingsslangen een harde scheiding aangebracht tussen vloerverwarming en cv-ketel middels een platenwisselaar. Ook is het verstandig om een vuilfilter en een automatische ontluchter te plaatsen.

Bouwtechnische keuring

In een woning kunnen talloze van dergelijke gebreken aanwezig zijn zonder dat u daarvan op de hoogte bent als u bij aankoop geen bouwtechnische keuring laat uitvoeren. Meestal komt u er dan pas achter als er schade ontstaat of systemen op storing vallen. Rob van Rooij van ROBO bouwkundig ontwerp – & adviesbureau kan een bouwtechnische keuring voor u uitvoeren. U kunt hier een keuring aanvragen.

Minister Plasterk schort privatisering bouwtoezicht op

Definitieve beslissing over het vereenvoudigd energielabel (VEL)

2 juli 2019Afgelopen vrijdag heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koningsrijkrelaties een brief gestuurd naar de Tweede Kamer. Hierin bevestigt ze dat het Vereenvoudigd Energielabel (VEL) komt te vervallen per 01 juli 2020. Dit is één van de wijzigingen die voortkomt vanuit de ontwikkelingen rondom het Klimaatakkoord. Minister Ollongren heeft de afgelopen maanden onderzoek laten doen naar verbetering van de energielabelsystematiek.

Aanleiding van de wijziging

Er zijn twee aanleidingen om de systematiek van het energielabel aan te passen. Als eerste is de gewenste functie van het energielabel in de afgelopen jaren veranderd. Er is een steeds sterkere vraag ontstaan naar een nauwkeurigere bepalingsmethode en indicator. De tweede aanleiding komt voort uit de tweede herziening van de EPBD. De energieprestatie moet uitgedrukt worden in een numerieke indicator van het primaire energieverbruik in kWh/m2 per jaar. Om hieraan te kunnen voldoen is er een nieuwe bepalingsmethode vastgesteld (NTA 8800) die de verschillende bestaande methoden gaat vervangen.

Ingenieursbureau DGMR heeft de gevolgen van de NTA 8800 op het VEL onderzocht. Voor het vaststellen van het aantal kWh/m2 speelt de geometrie van de woning een belangrijke rol. Het verzamelen van de benodigde woningkenmerken is te complex voor woningeigenaren en zeer tijdrovend. Deze aanpak vraagt om het vaststellen door een expert. Dit betekent dat de systematiek van een eenvoudig label dat een woningeigenaar zelf kan toepassen niet langer houdbaar is.

Gevolgen voor de markt

Voor de woningeigenaar betekent het vervallen van het VEL dat er hogere kosten zullen zijn op het moment dat hij of zij de woning wil verkopen of verhuren en nog geen geldig energielabel voor de woning heeft. Daar staan voordelen tegenover die voortkomen uit de nauwkeurigheid van het nieuwe label. Het energielabel zal in de eerste plaats een betere bepaling van de energieprestatie van de woning geven. Voor bedrijven biedt dit vervolgens mogelijkheden om bijvoorbeeld aantrekkelijke financiële producten voor energiezuinige woningen of woningverduurzaming te ontwikkelen.

Goed voorbereid

Het uitfaseren van het VEL en het volledig overgaan op de uitgebreide systematiek voor het energielabel voor woningen vraagt een goede voorbereiding. De overgang naar de nieuwe systematiek hangt samen met de inwerkingtreding van de BENG-eisen voor energiezuinige nieuwbouw op 1 juli 2020.

Onderzoeksplicht koopwoning, alleen bouwtechnische keuring?

U heeft als koper een onderzoeksplicht. Dit houdt meer in dan het laten uitvoeren van alleen een bouwtechnische keuring. Zorg ervoor dat u de onderstaande vragen heeft beantwoord voor u een woning koopt.

Wat is de staat van de woning?
Let op bijvoorbeeld vocht in de wanden en controleer het voegwerk. Bent u serieus geïnteresseerd? Dan kunt u een bouwtechnische keuring laten doen. Voor een keuring heeft u toestemming nodig van de verkoper. ROBO kan voor u een bouwtechnische keuring uitvoeren.
Zie ook blog artikelen:
Veel voorkomende gebreken bij een bouwtechnische keuring;
Rob van Rooij keurt voor Vereniging Eigen Huis.

Wat zegt het bestemmingsplan?
Zoek het bestemmingsplan online op via www.ruimtelijkeplannen.nl. Hierin kunt u bijvoorbeeld zien of er nog ruimte is om uw toekomstige woning uit te kunnen breiden. Of komt het huidige gebruik overeen met het gebruik zoals beschreven in het bestemmingsplan. Kijk dit goed na en zorg ervoor dat u niet voor verrassingen komt te staan. Mocht u na aankoop bouwplannen hebben? ROBO kan u van dienst bij het maken van het ontwerp.

Zijn er erfdienstbaarheden?
Dit is bijvoorbeeld het recht van overpad. Een erfdienstbaarheid rust op een onroerende zaak. Na verkoop blijft hij dus bestaan. Bij het kadaster kunt u altijd nagaan of er een erfdienstbaarheid aanwezig is. In sommige gevallen kunt u dit ook nagaan in de koopakte.

Is er erfpacht?
Ga na of het huis op eigen grond of op erfpachtgrond staat. Is er erfpacht, dan wordt u geen eigenaar van de grond en betaalt u jaarlijks canon (huur).

Is er een kettingbeding?
Dit is de verplichting om iets te doen. Zoals bepaalde kleuren voor het schilderwerk hanteren. Een kettingbedingen gaat alleen over op de volgende eigenaar als de verkoper ervoor zorgt dat de verplichting in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Controleer hiervoor het koopcontract.

Zijn er kwalitatieve verplichtingen?
Dit betekent dat u iets moet dulden als eigenaar van de woning. U moet bijvoorbeeld accepteren dat er kabels door uw perceel lopen. Kwalitatieve verplichtingen gaan over op de volgende eigenaar. Of er een kwalitatieve verplichting is, vindt u in het openbaar register van het kadaster.

Zijn er verkoopregulerende bepalingen?
Een bepaling die wel eens voorkomt is een anti-speculatiebeding. Dit houdt in dat als u de woning binnen een bepaalde termijn verkoopt, u de winst geheel of gedeeltelijk moet afdragen. Hoeveel u moet afdragen van de winst wordt ieder jaar minder. De meeste verkoopregulerende bepalingen hebben een kettingbeding. De bepaling geldt dan alleen voor u als de verkoper deze aan u overdraagt in de koopovereenkomst. Dit staat in het contract.

Heeft de gemeente voorkeursrecht?
Is het voorkeursrecht van toepassing dan dient de verkoper de woning eerst aan te bieden aan de gemeente. Of de wet van toepassing is, kunt u nagaan bij de gemeente.

Is er bodemverontreiniging?
Of de woning op verontreinigde grond staat kunt u navragen bij de betreffende gemeente.

Inschrijven bij het Kadaster?
U kunt de koopovereenkomst laten inschrijven bij het Kadaster. De verkoper moet hieraan meewerken. U voorkomt hiermee dat u in problemen komt als de verkoper voor de overdracht failliet wordt verklaard. Of als er beslag wordt gelegd op zijn woning.