Een afvoer van de douche in de gootsteen van de keuken

Kopers worden soms teleurgesteld door de verkopende makelaar. Als die mooie praatjes ophangt, maar niet de waarheid vertelt over de woning. Ik heb meegemaakt dat een makelaar vertelde dat een huis net nieuwe dakbedekking had. Echter bleek deze totaal versleten te zijn en moest direct vervangen worden.
Ik herinner me een mevrouw uit Veldhoven waarvoor ik een bouwtechnische keuring uit had uitgevoerd. Ze was zenuwachtig en ging gespannen de woning binnen. Maar na anderhalf uur stond ze met een glimlach weer buiten. Ze was blij dat ik haar had gewezen op alle bouwkundige gebreken in de woning en de gevolgen daarvan. Dit is mijn rol als bouwkundige. De koper is mijn opdrachtgever en kijk met hen mee.
Een woning in Geldrop had scheuren in het metselwerk. Dat duidt mogelijk op funderingsproblemen. De woning kan verzakken omdat de ondergrond ervan een soort spons is. Ik heb het de kopers verteld. De verkopende makelaar had hen erop moeten wijzen, maar had dat nagelaten.
Ik heb bij een keuring meegemaakt dat de kozijnen net geschilderd waren. Wat bleek grote delen van de kozijnen waren rot. Dit zat mooi verstopt onder het net nieuw aangebrachte schilderwerk.
Er zijn ook zeker makelaars die wel gebreken bespreken met potentiële kopers en die zeggen “U geeft een realistisch beeld van het huis, het is wat het is.” Het vreemdste wat ik ooit heb gezien bij een keuring? Een afvoer van een douche die op de begane grond uitkwam in de gootsteen van de keuken.

‘Zuurstof veroorzaakt corrosie’

Laatst vroeg een koper voor de start van een bouwtechnische keuring aan mij of het een probleem was dat er zwarte vloerverwarmingsslangen waren toegepast in de woning.

Zwarte slangen

Nagenoeg alle vloerverwarmingsslangen die zijn toegepast voor 1995 hebben als nadeel dat deze zuurstof doorlaten. Meestal te herkennen aan de zwarte kleur slang.  De invloed van de vloerverwarmingsbuizen op het hele systeem wordt vaak onderschat. Bijna iedere kunststof laat zuurstof door de wand binnendringen. Hoe hoger de watertemperatuur, hoe groter de zuurstofopname van water. Zuurstof in het cv-systeem veroorzaakt corrosie, deze corrosie tast op den duur bijvoorbeeld de cv-wisselaar of de pomp aan. Zuurstofdiffusie kan worden beperkt door de vloerverwarmingsbuis met een extra diffusiedichte laag te voorzien. Nagenoeg alle slangen die zijn toegepast na 1995 hebben deze zuurstof dichte laag.

Maatregelen tegen overmatige corrosie

platenwisselaar

Om de problematiek welke gevormd wordt door overmatige zuurstofcorrosie tegen te gaan zal zuurstoftoetreding en vervuiling in de cv-installatie tot een minimum moeten worden beperkt. In de meeste gevallen wordt bij niet diffuusdichte vloerverwarmingsslangen een harde scheiding aangebracht tussen vloerverwarming en cv-ketel middels een platenwisselaar. Ook is het verstandig om een vuilfilter en een automatische ontluchter te plaatsen.

Bouwtechnische keuring

In een woning kunnen talloze van dergelijke gebreken aanwezig zijn zonder dat u daarvan op de hoogte bent als u bij aankoop geen bouwtechnische keuring laat uitvoeren.  Meestal komt u er dan pas achter als er schade ontstaat of systemen op storing vallen. Rob van Rooij van ROBO bouwkundig ontwerp – & adviesbureau kan een bouwtechnische keuring voor u uitvoeren. U kunt hier een keuring aanvragen.

Het Wie, Wat, Wanneer, Waarom en Hoe van een bouwtechnische keuring

Wie voert een bouwtechnische keuring uit?

Voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring ga je een overeenkomst aan met een gespecialiseerd bureau in het uitvoeren van dergelijke keuringen. Deze bureaus hebben bouwkundige ingenieurs in dienst die deze keuring voor u kunnen uitvoeren. Als koper betaal je deze kosten.

Wat is een bouwtechnische keuring

Een bouwtechnische keuring is bedoeld om de bouwkundige staat van een woning te bepalen.

Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?

Je kunt een bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je een koopovereenkomst tekent. Maar meestal wordt een bouwkundige keuring gedaan op het moment dat er een voorlopig koopcontract is getekend. Het is raadzaam om altijd een keuring te laten doen. Ook is het slim om voorwaarden over de uitslag van de bouwkundige keuring op te nemen in de ontbindende voorwaarden van het koopcontract. Mocht blijken dat de kosten om mogelijke gebreken aan het huis te repareren het bedrag overstijgen dat je hebt afgesproken in de ontbindende voorwaarden, dan is dat een reden om de koop te ontbinden.

Waarom laat je een bouwtechnische keuring uitvoeren?

Een woning kopen is vaak een emotionele gebeurtenis. Als je na lang zoeken de perfecte woning tegenkomt en je er verliefd op wordt zie je de mindere kanen niet zo goed meer. Het is daarom altijd goed om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Of er een verfbeurt nodig is zie je waarschijnlijk zelf ook nog wel. Maar hoe zit het verder met de staat van onderhoud? Denk aan bijvoorbeeld gevolgschade vanuit een verzakkende fundering, of insecten in de houten constructie van de woning. Een bouwtechnische keuring geeft voor een groot gedeelte antwoord op al deze onzekerheden.

Hoe is de werkwijze van een bouwtechnische keuring

Alle onderdelen van de woning worden visueel geïnspecteerd, de kwaliteit daarvan wordt verwerkt in een uitgebreide rapportage. U krijgt een goed beeld van de eventuele gebreken, achterstallig onderhoud en herstelkosten.

 Een bouwtechnische keuring? Altijd doen!

Dus, hoe mooi een huis ook past bij jouw woonwensen, laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren. Bedenk welke renovatiekosten jij acceptabel vindt om te betalen bij aankoop van de woning en neem dit op in de ontbindende voorwaarden. Zorg dat je een professioneel bureau inschakelt en laat je goed voorlichten wat de staat van de woning betekent voor eventuele kosten voor nu en in de toekomst.

Bouwtechnische keuringen en vaak voorkomende maar onbekende gebreken

Naast het uitvoeren van bouwtechnische keuringen voor ROBO bouwkundig ontwerp- & adviesbureau voert Rob van Rooij ook bouwtechnische keuringen uit voor Vereniging Eigen Huis. Tijdens deze keuringen kom ik regelmatig gebreken tegen die redelijk vaak voorkomen maar toch onbekend zijn bij mijn opdrachtgevers. Hieronder beschrijf ik een aantal van deze gebreken.

Schade in de kruipruimte!

In de jaren zeventig zijn er veel woningen gebouwd. De vraag naar woningen was groter dan het aanbod. Er werd door de bouwwereld toen voortdurend gezocht naar snellere productie- en bouwmethoden. Daarom is bij de productie van betonnen elementen zoals vloeren als verhardingsversneller naar het product calciumchloride gegrepen. Normaal gesproken zal de wapening in beton niet gaan roesten doordat het cement in het beton een beschermingslaag geeft. Echter wordt deze laag door de chloriden aangetast. In eerste instantie is een aangetaste vloer herkenbaar door roestvlekken op het betonoppervlak aan de onderzijde van een vloer. Op dat moment is de wapening vaak al gecorrodeerd. In de volgende fase scheurt het beton van de vloerelementen in de ribben, omdat de gecorrodeerde wapening in volume toeneemt. Daarna wordt de gehele betondekking van de wapening afgeduwd. Uiteindelijk kan dit leiden tot een gevaarlijke situatie omdat vloeren hun draagvermogen verliezen. Dit is een van de rede waarom ik altijd een kijkje neem in een kruipruimte tijdens bouwtechnische keuringen van woningen uit de jaren zeventig. De schade kan optrede bij de zogenaamde Manta- en Kwaaitaalvloeren, herkenbaar aan de vorm.

Onderhoudsvrij?

Om onderhoudswerkzaamheden aan de woning te verminderen wordt er vaak gekozen om dakranden te bekleden met onderhoudsvrije beplating genaamd, Trespa. Meestal wordt deze beplating strak tegen de bestaande betimmering bevestigd. Dit is bouwkundig onjuist. Er kan namelijk geen ventilatie plaatsvinden achter deze beplating waardoor de houten constructie gaat rotten. Bij een bouwtechnisch keuring in Eindhoven is dit gebrek door Rob van Rooij opgenomen in het rapport. Na aankoop heeft ROBO bouwkundig ontwerp- & adviesbureau uit Nuenen tevens het ontwerp mogen verzorgen voor het verbouwen van deze woning. Tijdens de uitwerking van dit ontwerp is rekening gehouden met het verhelpen van dit gebrek.

Onderzoeksplicht koopwoning, alleen bouwtechnische keuring?

U heeft als koper een onderzoeksplicht. Dit houdt meer in dan het laten uitvoeren van alleen een bouwtechnische keuring. Zorg ervoor dat u de onderstaande vragen heeft beantwoord voor u een woning koopt.

Wat is de staat van de woning?
Let op bijvoorbeeld vocht in de wanden en controleer het voegwerk. Bent u serieus geïnteresseerd? Dan kunt u een bouwtechnische keuring laten doen. Voor een keuring heeft u toestemming nodig van de verkoper. ROBO kan voor u een bouwtechnische keuring uitvoeren.
Zie ook blog artikelen:
Veel voorkomende gebreken bij een bouwtechnische keuring;
Rob van Rooij keurt voor Vereniging Eigen Huis.

Wat zegt het bestemmingsplan?
Zoek het bestemmingsplan online op via www.ruimtelijkeplannen.nl. Hierin kunt u bijvoorbeeld zien of er nog ruimte is om uw toekomstige woning uit te kunnen breiden. Of komt het huidige gebruik overeen met het gebruik zoals beschreven in het bestemmingsplan. Kijk dit goed na en zorg ervoor dat u niet voor verrassingen komt te staan. Mocht u na aankoop bouwplannen hebben? ROBO kan u van dienst bij het maken van het ontwerp.

Zijn er erfdienstbaarheden?
Dit is bijvoorbeeld het recht van overpad. Een erfdienstbaarheid rust op een onroerende zaak. Na verkoop blijft hij dus bestaan. Bij het kadaster kunt u altijd nagaan of er een erfdienstbaarheid aanwezig is. In sommige gevallen kunt u dit ook nagaan in de koopakte.

Is er erfpacht?
Ga na of het huis op eigen grond of op erfpachtgrond staat. Is er erfpacht, dan wordt u geen eigenaar van de grond en betaalt u jaarlijks canon (huur).

Is er een kettingbeding?
Dit is de verplichting om iets te doen. Zoals bepaalde kleuren voor het schilderwerk hanteren. Een kettingbedingen gaat alleen over op de volgende eigenaar als de verkoper ervoor zorgt dat de verplichting in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Controleer hiervoor het koopcontract.

Zijn er kwalitatieve verplichtingen?
Dit betekent dat u iets moet dulden als eigenaar van de woning. U moet bijvoorbeeld accepteren dat er kabels door uw perceel lopen. Kwalitatieve verplichtingen gaan over op de volgende eigenaar. Of er een kwalitatieve verplichting is, vindt u in het openbaar register van het kadaster.

Zijn er verkoopregulerende bepalingen?
Een bepaling die wel eens voorkomt is een anti-speculatiebeding. Dit houdt in dat als u de woning binnen een bepaalde termijn verkoopt, u de winst geheel of gedeeltelijk moet afdragen. Hoeveel u moet afdragen van de winst wordt ieder jaar minder. De meeste verkoopregulerende bepalingen hebben een kettingbeding. De bepaling geldt dan alleen voor u als de verkoper deze aan u overdraagt in de koopovereenkomst. Dit staat in het contract.

Heeft de gemeente voorkeursrecht?
Is het voorkeursrecht van toepassing dan dient de verkoper de woning eerst aan te bieden aan de gemeente. Of de wet van toepassing is, kunt u nagaan bij de gemeente.

Is er bodemverontreiniging?
Of de woning op verontreinigde grond staat kunt u navragen bij de betreffende gemeente.

Inschrijven bij het Kadaster?
U kunt de koopovereenkomst laten inschrijven bij het Kadaster. De verkoper moet hieraan meewerken. U voorkomt hiermee dat u in problemen komt als de verkoper voor de overdracht failliet wordt verklaard. Of als er beslag wordt gelegd op zijn woning.

Veel voorkomende gebreken bij een bouwtechnische keuring

Zijn er gebreken die gemiddeld gezien vaker voorkomen tijdens een bouwtechnische keuring? Jazeker.

Bijvoorbeeld een te laag aangebrachte loodslabben op een plat dak aansluiting. Hierdoor ontstaat er capillaire werking en wordt hemelwater opgezogen in de constructie. Als de dakbedekking hoog genoeg is opgezet kan het lood ingekort worden, zodat de onderzijde van het lood boven de waterlijn uitkomt. Een gebrek wat ik ook regelmatig tegenkom is waterslag. Je hoort dan bij het snel uitzetten van een kraan een klap in de leiding. Ten gevolge hiervan kunnen hoge drukpieken optreden die de leiding grondig kunnen beschadigen. Waterslag kan voorkomen worden door een waterslagdemper in de waterleiding te plaatsen. Wat waarschijnlijk iedereen bekend voorkomt is houtrot, in kozijnen of andere houten constructies in een woning. Het komt nogal eens voor dat een woning net geschilderd is en dat dergelijke gebreken bijna niet zichtbaar zijn. Het is dan dus zaak om alert te zijn en de kozijnen nauwkeurig te controleren. Vaak kan houtrot in kozijnen hersteld worden door het aangetaste hout zeer zorgvuldig weg te kappen en dit vervolgens weer op te vullen. Als vierde en laatste gebrek kom ik regelmatig vloerverwarmingssystemen tegen waarbij de zwarte vloerverwarmingsslangen zijn toegepast. Deze slangen veroorzaken de nodige problemen, doordat ze zuurstof doorlaten wat in de installatie terechtkomt. Dit veroorzaakt corrosie die het systeem op den duur aantast. De laatste keer dat ik dit tegenkwam was in de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Voor deze situatie heb ik toen in de rapportage opgenomen om een harde scheiding aan te brengen tussen vloerverwarming en cv-ketel middels een platenwisselaar.
Tijdens een bouwtechnische keuring worden al deze gebreken vastgelegd en verwerkt in een uitgebreide rapportage. Het betreffende onderdeel krijgt een kwaliteitsscore, constatering, maatregel en er worden kosten opgenomen voor herstel. Op deze manier krijgt u een goed beeld van de bouwkundige staat van de woning.

Gaat u ook voor zekerheid? Ga naar https://www.robobureau.nl/werkzaamheden/bouwtechnische-keuring/ en vraag een bouwtechnische keuring aan.

Zie ook artikel in magazine Vereniging Eigen Huis.

Bouwtechnische keuring

Elke maand vertelt een bouwkundig adviseur in Eigen Huis Magazine over zijn werk. Afgelopen juni was dit Rob van Rooij van ROBO bouwkundig ontwerp & adviesbureau over de bouwtechnische keuring.

Artikel: Vereniging Eigen Huis

Bestaat er zoiets als een goede bouwperiode? Jazeker: die vanaf 1980 tot nu. Daarvoor hadden veel woningen vochtproblemen door zogeheten koudebruggen. Die ontstaan wanneer bouwonderdelen in verbinding staan met de buitenlucht, waardoor de binnenwarmte makkelijk ontsnapt. In huizen van na 1980 komt dit euvel bijna niet meer voor. Ik ben altijd alert op gebreken die kenmerkend zijn voor een bouwperiode. Zoals asbest in huizen gebouwd voor 1993 of loden waterleidingen in jarenvijftighuizen. Als water door die leidingen stroomt, lossen kleine deeltjes lood op. Voor volwassenen niet zo schadelijk, maar mogelijk wel voor zuigelingen. In de bouwperiode tussen 1900 en ongeveer 1940 liep de elektriciteit door draden die met canvas waren omwikkeld. De beschermlaag vergaat na verloop van tijd, waardoor de draden met elkaar in contact kunnen komen. Daarbij bestaat risico op kortsluiting, zelfs brand. Vloeren van woningen uit de jaren zeventig hebben soms betonrot, waardoor ze mogelijk hun draagkracht verliezen. Wij zijn er om kopers te wijzen op deze gebreken. Natuurlijk, een verkopend makelaar heeft ook kennis, maar die is meestal beperkt. Hij kan bouwkundige problemen vaak niet goed interpreteren. Wij wel. Ik heb meegemaakt dat een daktrim (een afwerkstrook van de rand van een plat
dak) van bovenaf was vastgezet met trespa schroeven. Daardoor ontstaan lekkages. Of een aangebouwde erker, die was scheefgezakt. De woning bleek onderkelderd, maar de erker niet. Daardoor ontstonden zettingsverschillen. Een keuring die me altijd is bijgebleven, is die van een oude boerderij. Werkelijk elk bouwkundig onderdeel vertoonde gebreken. Het huis had onder andere asbest, houtworm, canvasbedrading, verzakkingen en lekkages. Ook ontbraken constructieve onderdelen in de kapconstructie. Alleen al aan direct herstel waren de kopers rond de 170.000 euro kwijt. In zo’n geval vind ik het gerechtvaardigd te vragen: ‘Zouden jullie dit nou wel doen?

Bent u ook van plan een woning te gaan kopen? Klik op deze link voor meer informatie voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring.